Najem komercyjny – cz. 2 – Umowa na czas oznaczony i nieoznaczony, wypowiedzenie

Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Najem na czas nieoznaczony

Zawarcie umowy na czas nieoznaczony powoduje, że strony będą mogły wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia w każdym czasie, nie podając nawet przyczyny. Bez odniesienia się do konkretnej sytuacji trudno ocenić czy to wada czy zaleta. Z jednej strony wynajmujący najczęściej chce, a nawet jest zobowiązany wybrać najem na czas określony. Wymóg taki pochodzi od podmiotu finansującego zakup czy budowę nieruchomości, banku. Z kolei najemca, który również poniósł finansowy i organizacyjny wysiłek by nająć lokal i zaadoptować go na swoje potrzeby nie będzie chciał ryzykować wypowiedzenia niedługo po tym jak poniósł nakłady. Z drugiej strony, najem na czas nieoznaczony korzystniejszy będzie wtedy, kiedy najemca nie wie jak długo będzie mógł czy chciał korzystać z najętego lokalu. Podobnie, jeżeli wynajmujący nie wie jak długo będzie mógł czy chciał udostępnić lokal, np. z uwagi na zmianę swoich planów, korzystniej będzie związać się na czas nieoznaczony.

 

Nie tylko strony w umowie mogą postanowić, że najem będzie na czas nieoznaczony. W pewnych sytuacjach taki skutek może powstać automatycznie. Jeżeli strony zamierzały związać się na dłużej niż rok, a nie dochowały formy pisemnej, to umowa będzie poczytywana za zawartą na czas nieoznaczony. Podobnie, jeżeli umowę zawarto na okres dłuższy niż 30 lat, to po tym okresie przekształca się ona w umowę na czas nieoznaczony.

 

Najem na czas oznaczony

Oznaczenie czasu na jaki zawarta zostaje umowa może nastąpić na kilka sposobów. Najczęściej określa się datę końcową, np. do 31 grudnia 2021 roku, lub odwołując się do okresu czasu, np. na 5 lat od zawarcia umowy lub wydania lokalu czy też jeszcze innego zdarzenia, które ma z pewnością nastąpić, np. do chwili zakończenia budowy obiektu. Postanowienia dotyczące czasu trwania najmu mogą być bardziej rozbudowane i określać, co nastąpi po upływie pierwotnego okresu. Jeżeli takich postanowień brak, a najemca dalej używa lokalu za zgodą wynajmującego, to umowę uważa się, w razie wątpliwości, za przedłużoną na czas nieoznaczony.

 

Wypowiedzenie umowy najmu

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu zależy w dużej mierze od tego czy umowa zawarta została na czas oznaczony czy nieoznaczony.

Samo wypowiedzenie następuje poprzez złożenie drugiej stronie oświadczenia w odpowiedniej formie.

Umowa najmu ulega rozwiązaniu z upływem okresu wypowiedzenia. W pewnych przypadkach umowa rozwiązuje się bez jego zachowania, najczęściej z chwilą doręczenia drugiej stronie.

 

Umowę zawartą na czas nieoznaczony można wypowiedzieć w każdym czasie. Zasadniczo, umowy na czas oznaczony nie można wypowiedzieć przed upływem umówionego terminu. Umowę taką można rozwiązać za zgodą drugiej strony. Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć (bez zgody drugiej strony) w wypadkach określonych w umowie.  Przy czym nie wystarczy samo dopuszczenie w takiej umowie możliwości jej wypowiedzenia. Należy określić wszystkie wypadki, w których może to nastąpić.

 

Oba rodzaje umów można wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia w kilku przypadkach, o których mowa w kodeksie cywilnym (art. 664§2, 682, 687). Więcej o tych przypadkach będzie w części dotyczącej praw i obowiązków stron umowy najmu.

 

Termin wypowiedzenia można określić w umowie. Jeżeli tego nie uczyniono, to zastosowanie znajdą okresy wypowiedzenia z kodeksu cywilnego. Jak wynika z art. 688 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie. Termin określony w umowie może być krótszy lub dłuższy od terminów ustawowych. Wpisanie do umowy terminów wypowiedzenia możliwe jest również przy umowie zawieranej na czas oznaczony, jeżeli strony dopuściły możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia i wskazały wypadki, w których może to nastąpić.

 

Powyższe informacje pozwolą na zidentyfikowanie potrzeb firmy w zakresie warunków najmu. Jeżeli potrzebują Państwo projektu umowy lub zaopiniowania i zaproponowania zmian do umowy przedstawionej przez drugą stroną, zapraszam do kontaktu.

Najem komercyjny – cz. 1 – Jak opisać przedmiot najmu?

W kolejnej serii wpisów poruszę tematykę najmu komercyjnego. Rzecz zainteresuje zarówno wynajmujących, właścicieli nieruchomości, jak również najemców, przedsiębiorców poszukujących dla swoich firm powierzchni biurowych, magazynowych czy handlowych.

Najem jest jednym z możliwych rozwiązań jeśli chodzi o zapewnienie miejsca potrzebnego do funkcjonowania firmy. Alternatywnie, można nieruchomość kupić, wydzierżawić a nawet wziąć w leasing. W zależności od potrzeb firmy, charakterystyczne cechy każdej z wymienionych form mogą okazać się zaletą, a inne wadą. Nie sposób ocenić, co jest najlepsze nie znając tych potrzeb. Żeby postąpić najlepiej, powinieneś wiedzieć, co cechuje każdą z możliwości. Potem skonfrontujesz to, z tym czego potrzebuje Twoja firma. Decyzja którą formę wybrać będzie łatwiejsza i, co istotniejsze, przemyślana. Więcej o alternatywach dla najmu napiszę w jednej z kolejnych części serii.

 Umowa najmu została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, a dokładniej w artykułach 680-692. Co z tego wynika? Co do zasady, relacja prawna wynajmującego z najemcą kształtowana będzie nie tylko postanowieniami umowy ale również przepisami Kodeksu cywilnego. Część tych przepisów dotyczy najmu wyłącznie lokalu, w tym lokalu użytkowego. Trzeba wiedzieć, że wynająć można każdą rzecz, nie tylko nieruchomość lub jej część.

 

Jak opisać przedmiot najmu ?  

Trzeba opisać dobrze:) Przedmiot najmu powinien zostać w umowie opisany w sposób niebudzący wątpliwości żadnej ze stron.

Najprościej jest wtedy, gdy wynajmowany lokal stanowi odrębną nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta. O ile przy najmie lokali mieszkalnych tak jest najczęściej, to sprawa przedstawia się odmiennie jeśli chodzi o najem komercyjny.

Często wynajęciu podlegają części nieruchomości, fizycznie odrębne lokale, a nawet częściowo lub zupełnie niewydzielone części lokalu, powierzchnie użytkowe. Po prawniczemu nazywa się to część składowa, czyli taka, której nie da się oddzielić od całości bez zmiany istoty całej rzeczy lub części składowej. Mowa tu w szczególności o standach handlowych, wyspach, czy mówiąc po polsku stoiskach, o powierzchni magazynowej, miejscach postojowych w garażach wielostanowiskowych. W tych przypadkach nie sprawdzi się odwołanie do treści księgi wieczystej lub danych z ewidencji budynków. Oprócz danych z tych źródeł, w umowie warto dokładnie określić położenie w ramach obiektu, w tym kondygnację. Najlepiej zrobić to za pomocą mapy lub rzutów kondygnacji.

Sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana, gdy w chwili zawierania umowy najmu lokal lub powierzchnia po prostu jeszcze nie istnieje. Jest w trakcie budowy, adoptacji czy na etapie wydzielania z jakiejś większej przestrzeni lub procesy te nie zostały jeszcze rozpoczęte. Znane jest jedynie przybliżone położenie, kształt czy powierzchnia lokalu. Oprócz dokładanego opisania i zobrazowania przedmiotu najmu należy również w umowie ustalić w jaki sposób obliczyć ostateczną powierzchnię najmu oraz kto powinien to zrobić. W praktyce spotyka się kilka rozwiązań w tym zakresie.

Wynajęcie powierzchni stanowiącej część większej całości powoduje dalsze konsekwencje. W umowie najmu należy precyzyjnie opisać prawa i obowiązku stron związane z korzystaniem z części wspólnych. Jest to tak samo ważne dla wynajmującego, jak i dla najemcy. Trzeba też mieć na uwadze, że najemca będzie miał sąsiadów, najemców pozostałych części, lokali. Jeżeli któryś z nich utrudni lub uniemożliwi korzystanie z przedmiotu najmu, to roszczenia skierować będzie można zasadniczo do wynajmującego. Pomocnym może okazać się regulamin obiektu, jako załącznik do umowy, określający zasady postępowania najemców w obiekcie.

Opis przedmiotu najmu nie powinien wyczerpywać się na określeniu jego powierzchni i położenia. Istotnym jest opisanie jego przeznaczenia, ograniczeń w tym zakresie,  wyposażenia oraz innych specyficznych cech konkretnego lokalu lub powierzchni użytkowej.

Szczegółowy opis stanu przedmiotu najmu powinien wynikać z protokołu zdawczo- odbiorczego. Poświęcę temu tematowi osobny wpis w tej serii.

Precyzyjny, jednoznaczny dla obu stron umowy opis przedmiotu najmu zmniejszy ryzyko powstania na tym tle sporu w okresie obowiązywania umowy. Warto o taki opis się postarać, tym bardziej, że okres, na który zawierana jest umowa najmu jest często znaczny.