Badanie stanu prawnego nieruchomości – zaczynamy od księgi wieczystej

Kiedy i dlaczego zlecić kancelarii prawnej badanie stanu prawnego nieruchomości?

Sprzedaż, najem, dzierżawa, czy innego rodzaju inwestycja w nieruchomość wymaga szczegółowego przeanalizowania jej stanu prawnego. Proces ten nazywany jest różnie: badanie stanu prawnego nieruchomości, analiza stanu prawnego nieruchomości, audyt prawny nieruchomości, legal due diligence. Inwestorowi badanie takie pozwoli poznać, sprecyzować i zminimalizować ryzyka związane z transakcją. Sprzedającemu z kolei, wydobyć potencjał oferowanej nieruchomości i zwrócić uwagę na jej atuty. Rezultatem procesu jest raport zawierający  szczegółowe informacje o nieruchomości. Dysponując takim raportem zdecydowanie łatwiej podjąć decyzję. Z drugiej strony, informacje uzyskane dzięki audytowi prawnemu mogą stać się ważkim argumentem w negocjacjach.

Badanie stanu prawnego nieruchomości jest procesem złożonym, wymagającym szczegółowej analizy szeregu elementów. W zależności od tego z jaką nieruchomością mamy do czynienia, jakie mamy plany z nią związane, zakres badania może ulegać modyfikacjom. Niemniej jednak, część kwestii jest brana pod uwagę w każdym przypadku. I tak, badanie stanu prawnego nieruchomości nie może obyć się bez analizy księgi wieczystej. Co nam ta księga powie? O tym poniżej.

Co powie księga wieczysta?

Zapoznanie się z księga wieczystą jest absolutnym minimum. Obecnie księgi wieczyste prowadzone są w systemie elektronicznym i każdy może zapoznać się z ich treścią tutaj. W konsekwencji, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Z drugiej strony, zasadniczo nabywca nieruchomości chroniony jest w przypadku niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości wynikającym z księgi, a rzeczywistym stanem prawnym.

Z księgi wieczystej dowiemy się między innymi jakie jest położenie i powierzchnia nieruchomości, kto jest jej właścicielem, użytkownikiem wieczystym, czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, służebnością na przykład, roszczeniami, np. wynikającymi z zawarcia z umowy przedwstępnej sprzedaży, czy hipoteką, czy nie ma ograniczeń w zakresie rozporządzania nieruchomością. Uzyskamy również informacje na jakiej podstawie dokonano poszczególnych wpisów oraz informacje o wykreślonych już wpisach, np. o poprzednim właścicielu, czy wykreślonej hipotece.

Akta księgi wieczystej

Cennych informacji dostarczają akta księgi wieczystej. Obejmują one pisma i dokumenty dotyczące nieruchomości. W przeciwieństwie do treści samej księgi wieczystej, do której dostęp ma każdy, akta może przeglądać tylko osoba mająca w tym interes prawny lub notariusz. Przyjmuje się, że podmiotem, któremu przysługuje interes prawny jest właściciel, lub inna osoba, której prawo jest wpisane do księgi, rzeczoznawca. Jeśli akta chciałby przeglądać zainteresowany zakupem, to bez pełnomocnictwa udzielonego przez sprzedającego się nie obejdzie.

Trzeba sporego doświadczenia by prawidłowo odczytać wszystkie informacje zawarte w KW. Dodatkową trudnością jest jej układ, który sprawiać może wiele kłopotów.

W kolejnych wpisach z serii napiszę o pozostałych elementach, które podlegają analizie w ramach audytu prawnego nieruchomości.