Ustawa o jawności życia publicznego – zmiany w projekcie

Jakiś czas temu sygnalizowałam wprowadzenie nowych obowiązków dla średnich i dużych przedsiębiorców, które zawiera projekt nowej ustawy o jawności życia publicznego. Link do tego wpisu znaleźć można tutaj. Planowana ustawa nie dotarła póki co do sejmu. Faktem jest, że zgłoszono mnóstwo uwag do projektu, a ten został zmodyfikowany.

Według aktualnej wersji projektu ustawy średni i duzi przedsiębiorcy nie będą zobligowani do uzyskania podpisów kontrahentów pod kodeksem antykorupcyjnym, który zobowiązani będą opracować i wdrożyć. Zmianę należy oceniać jako rozsądną. Trudno sobie wyobrazić proces uzyskiwania takich podpisów oraz dalej idące skutki wynikające chociażby z braku woli złożenia podpisu przez niektórych kontrahentów.

Ilość obowiązków przedsiębiorców w zakresie stosowania procedur antykorupcyjnych powiększyła się o jedna pozycję. Chodzi o opracowanie i wdrożenie procedur postępowania w sprawie zgłoszenia nieprawidłowości.

Żeby przypomnieć sobie pozostałe obowiązki, które pojawią się w wyniku uchwalenia nowej ustawy zapraszam do mojego wcześniejszego wpisu.

Najem komercyjny – cz. 3 – Prawa i obowiązki stron umowy

Już z samej definicji umowy najmu wynikają najbardziej podstawowe obowiązki i prawa wynajmującego i najemcy. Zobowiązaniem wynajmującego jest oddanie najemcy przedmiotu najmu do używania, a zobowiązaniem najemcy płacenie czynszu. Zobowiązaniu jednej ze stron odpowiada uprawnienie drugiej. Jeśli chodzi o skonkretyzowanie obowiązku wynajmującego, to na pierwszy plan wysuwa się opis przedmiotu najmu, który powinien być dokładny, precyzyjny i jednoznaczny. Pisałam o tej kwestii w Części 1 tej serii. Z kolei czynszowi najmu poświęcony zostanie już niedługo odrębny wpis.

Swoboda stron przy konstruowaniu umowy
Strony umowy najmu komercyjnego korzystają ze znacznej swobody w określaniu swoich relacji. Przepisów, które ograniczają tą swobodę jest mniej niż w przypadku najmu lokalu mieszkalnego. Ogólną zasadą, nie tylko przy umowie najmu, jest zasada swobody umów. Oznacza ona między innymi, że strony mogą ułożyć najem według swojego uznania. Strony mogą wprowadzić do umowy zobowiązania nieznane w kodeksowym modelu umowy najmu, zmodyfikować ten model, a nawet wyłączyć niektóre z regulacji. Swoboda umów nie jest jednak nieograniczona. Treść lub cel stosunku prawnego nie mogą sprzeciwiać się jego naturze, przepisom ustawy ani zasadom współżycia społecznego. W przeciwnym razie istnieje ryzyko, że część, a nawet cała umowa okaże się nieważna. Najemcy i wynajmujący czasami nie dostrzegają tego ryzyka forsując postanowienia umowne, które nie przniosą zamierzonych skutków.

Prawa i obowiązki z kodeksu cywilnego
Wynajmujący powinien utrzymywać przez okres obowiązywania umowy wynajętą rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku. Wynajmujący ma przykładowo zadbać o to, by w budynku nie przeciekał dach. Kodeks cywilny określa uprawnienia najemcy jeżeli lokal ma wady. Z kolei do obowiązków najemcy należy ponoszenie drobnych nakładów. Warto doprecyzować w umowie jakie to nakłady. Można to zrobić wskazując rodzaje napraw, rzadziej kwoty czy rozmiar naprawy.
Najemcę obciąża obowiązek używania lokalu w sposób określony w umowie, a jeśli tego określenia brak, to w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. W umowach często wskazuje się rodzaj działalności, którą najemca będzie mógł prowadzić w lokalu. W obiektach o charakterze handlowym prowadzenie działalności stanowi nie tylko uprawnienie ale i obowiązek najemcy. Wynajmujący nie chce zamkniętych sklepów. Najemca powinien liczyć się również z potrzebami innych najemców w budynku. Jeżeli najemca swoim zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, to wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. W konsekwencji prawidłowego korzystania z wynajętego lokalu najemca nie powinien mieć problemu z jego zwrotem po zakończeniu najmu. Najemca powinien bowiem zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy wynikające z prawidłowego korzystania.
Na najemcę nałożono pewne obowiązki informacyjne, a to obowiązek niezwłocznego informowania o potrzebie dokonania naprawy, która obciaża wynajmującego oraz o roszczeniach osób trzecich względem najemcy, które dotyczą wynajętego lokalu. Postanowienia dotyczące obowiązków informacyjnych stron bywają w umowach mocno rozbudowane. Przykładem tego może być obowiązek każdej ze stron informowania o planowanych remontach czy innego rodzaju pracach zarówno w lokalu jak i w częsciach wspólnych.
Najemca nie może bez zgody wynajmującego czynić zmian w lokalu, które byłyby sprzeczne z umową lub przeznaczeniem rzeczy. Żeby zminimalizować ryzyko nieporozumienia na tym tle warto w umowie zamieścić otwarty katalog określający zmiany dopuszczalne, zmiany, które wymagają uzyskania uprzedniej zgody, a ewentualnie i takie, które wynajmujący bezwzględnie wyklucza. Zalecane jest zdefiniowanie procedury uzyskiwania zgody.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może podnająć lokalu. Dopuszczalne, aczkolwiek rzadko spotykane, jest zniesienie w umowie tego obowiązku. Częściej spotyka się klauzule, które uprawniają najemcę do udostępnienia lokalu lub jego części określonym kategoriom podmiotów lub podmiotom wprost w umowie wskazanym. Można sobie wyobrazić, że najemca korzysta przy prowadzeniu działalności z usług innych podmiotów, którym chciałby udostępnić część lokalu. W pozostałych natomiast przypadkach wymóg zgody wynajmującego pozostaje aktualny.

Inne prawa i obowiązki stron
Warto w umowie określić i precyzyjnie opisać inne jeszcze prawa i obowiązki stron, takie jak:
– uprawnienie najemcy do korzystania z części wspólnych wraz z określeniem zasad tego korzystania,
– obowiązek ubezpieczenia na wypadek określonych w umowie zdarzeń i do kwot wskazanych w umowie oraz kwestie cesji praw z umów ubezpieczenia,
– kwestia oznaczeń i reklamy najemcy w częściach wspólnych i na zewnątrz budynku oraz ewentualnych działań z zakresu promocji,
-zasady prowadzenia remontów lub innych prac w lokalu, zarówno przez najemcę, jak i porzez wynajmującego.