Najem komercyjny – cz. 4 – Najemca nie wywiązuje się z umowy?

Skoro wcześniej opisywałam jakie są prawa i obowiązki stron umowy najmu, to nasuwa się potrzeba przedstawienia skutków uchybienia zobowiązaniom umownym. Na pierwszy ogień niech pójdzie najemca.

Omówię dzisiaj typowe przykłady niewywiązywania się przez najemcę z zawartej umowy oraz, co ważniejsze, uprawnienia, które w takiej sytuacji przysługują wynajmującemu. Oczywiście sporo w tej materii zależy od sformułowania samego kontraktu. Dlatego najlepiej zadbać o swoje interesy na etapie jego sporządzania i negocjowania.

Najemca nie płaci
Jeżeli najemca popadł w zwłokę z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności (najczęściej za dwa miesiące), to wynajmujący powinien wezwać najemcę do uregulowania zaległego czynszu wyznaczając mu w tym celu miesięczny termin. Jeżeli najemca nie ureguluje zaległości zgodnie z takim wezwaniem, to wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Okres dodatkowego miesiąca na zapłatę można w umowie wydłużyć. Nie można go jednak skrócić na niekorzyść najemcy.

Wynajmującemu przysługuje również wobec najemcy roszczenie o naprawienie szkody powstałej na skutek zwłoki w zapłacie czynszu. Niezależnie od tego, czy wynajmujący poniósł szkodę czy nie oraz od tego czy zdecydował się wypowiedzieć umowę czy tez nie, należą mu się odsetki za opóźnienie. Ich wysokość może wynikać z umowy. Oczywiście odsetki nie powinny być wyższe niż odsetki maksymalne. Jeżeli w umowie nie określono wysokości odsetek, to obowiązywać będą odsetki w wysokości obowiązującej w transakcjach handlowych.

Wynajmującemu przysługuje również, dla zabezpieczenia czynszu i innych dodatkowych opłat, z którymi najemca zwleka dłużej niż rok, prawo zastawu na ruchomościach wniesionych do lokalu.

Inne przypadki naruszenia umowy przez najemcę
Jeden z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 667 § 2) mówi:

„Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”

Co to w praktyce oznacza? Przepis ten umożliwia „natychmiastowe” rozwiązanie umowy najmu w następujących rodzajach przypadków:
1. używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, czyli przypadek, w którym najemca nie spełnia któregokolwiek ze swoich zobowiązań umownych, np. uszkodzenie lokalu, wykonywanie niedopuszczalnych ingerencji w lokal, podnajem lokalu bez wymaganej zgody,
2. używanie lokalu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem lokalu, to znaczy w ten sposób, że utrudnione lub niemożliwe jest korzystanie z lokalu w celach, do których ten był pierwotnie przeznaczony, np. lokal gastronomiczny przekształcono w handlowy likwidując urządzenia niezbędne przy  przygotowywaniu posiłków,
3. zaniedbywanie lokalu do tego stopnia, że lokal narażony jest przynajmniej na uszkodzenie, np. najemca nie wykonuje obciążających go napraw, nie zabezpiecza w odpowiedni sposób lokalu, nie zawiadamia wynajmującego o konieczności dokonania naprawy, która obciąża wynajmującego,
4. czynienie, przez swoje niewłaściwe zachowanie, korzystania z innych lokali uciążliwym, np. nadmierny hałas, niewłaściwe korzystanie z części wspólnych budynku.

W dwóch pierwszych przypadkach wynajmujący, chcąc skorzystać z możliwości wypowiedzenia umowy, powinien wpierw upomnieć najemcę. Upomnienie może być dokonane w dowolnej formie, chyba że umowa wymaga zachowania np. formy pisemnej. W razie sporu, to wynajmujący powinien udowodnić, że najemcę upomniał, żeby obronić skuteczność wypowiedzenia. Przygotowując upomnienie zalecane jest precyzyjne sformułowanie stawianego zarzutu oraz wyznaczenie terminu, z upływem którego najemca powinien powrócić do używania lokalu w sposób zgodny z umową lub z przeznaczeniem lokalu. Jeżeli mimo upomnienia najemca kontynuuje naruszenia, to droga do wypowiedzenia umowy jest otwarta. Jeżeli najemca zastosuje się do upomnienia, to umowy wypowiedzieć nie można.

Poszczególne, wymienione wyżej kategorie mogą się krzyżować. Zwlekanie przez najemcę z drobną naprawą instalacji wodnej (pkt 3) może skutkować zalaniem sąsiedniego lokalu (pkt 4), a wszystko to będzie przejawem używania lokalu w sposób sprzeczny z umową (pkt 1).

Niezależnie od uprawnienia do wypowiedzenia umowy wynajmujący może żądać od najemcy przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, a jeżeli to nie byłoby możliwe do naprawienia szkody, którą poniósł.

Chętnie poznam Państwa problemy związane z niewykonywaniem przez najemcę postanowień umowy najmu.