Najem komercyjny – część 6 – Czynsz najmu

Zapłata czynszu za korzystanie z lokalu to podstawowy obowiązek najemcy. Precyzyjne, jasne i niebudzące wątpliwości określenie tego zobowiązania najemcy ma pierwszorzędne znaczenie.  Warto najpierw przemyśleć, a następnie wynegocjować i odpowiednio opisać obowiązek czynszowy w umowie. Z dzisiejszego wpisu dowiedzieć można się na co zwrócić uwagę i co wymaga rozważenia w tym zakresie.

Jak ująć czynsz w umowie?
Czynsz nie musi być wyrażony w pieniądzu. Najczęściej jednak do czynienia mamy z czynszem pieniężnym, który płatny jest co miesiąc.
Sposoby określenia wysokości czynszu mogą być różne. Czynsz może być określony jako stała kwota, może być uzależniony od osiąganego przez najemcę obrotu lub zależny od jeszcze innych czynników. W takim przypadku umowa powinna szczegółowo określać w jaki sposób czynsz jest obliczany oraz precyzować jakie informacje lub dokumenty oraz w jakim terminie najemca powinien okazywać wynajmującemu w celu obliczenia czynszu za dany okres. Zdarza się, że czynsz składa się ze stałej części podstawowej oraz części zmiennej, uzależnionej od ustalonych przez strony okoliczności. Czynsz może stanowić iloczyn stawki za metr kwadratowy powierzchni oraz powierzchni lokalu lub być wskazany wprost jako określona kwota. W każdym przypadku, jeżeli czynsz lub dodatkowe opłaty zależne są od powierzchni, należy w umowie precyzyjnie określić sposób jej obliczania. Jest to tym istotniejsze, że nie istnieje jedna powszechnie stosowana metoda obliczania powierzchni.
Oprócz czynszu najemca może zostać zobowiązany do ponoszenia innych opłat, takich jak: koszty zużytych mediów, opłata za zarządzenie i obsługę całego obiektu, kwoty odpowiadające uiszczonemu podatkowi od nieruchomości lub opłacie za użytkowanie wieczyste czy innych jeszcze opłat. W przypadku opłat za zużyte media wysokość opłat uzależniona jest od wskazań liczników. Wysokość pozostałych opłat dodatkowych odpowiada najczęściej stosunkowi powierzchni lokalu do powierzchni całego obiektu. Swoboda stron w zakresie opłat dodatkowych jest znaczna. W obrocie spotkać można zarówno umowy, w których poprzestaje się na ustaleniu czynszu i opłat za zużyte media oraz takie gdzie ilość opłat dodatkowych jest znaczna. Przepisy o najmie nie regulują wprost kwestii dodatkowych opłat, dlatego umowa powinna zawierać dokładne i jasne postanowienia za co, w jakiej wysokości i kiedy takie opłaty należą się wynajmującemu. W interesie najemcy jest unikanie otwartych katalogów takich należności. W przeciwnym wypadku, może się zdarzyć, że wynajmujący zażąda opłaty spoza takiego katalogu. Należy zwrócić uwagę, że niektóre świadczenia wynajmującego wykraczają daleko poza stosunek najmu, zatem ich nienależyte wykonanie, podobnie jak brak zapłaty za nie, może nie stanowić naruszenia umowy najmu, a innej umowy. Mogą również co do takich opłat obowiązywać odmienne terminy przedawnienia. Decydujące będą okoliczności konkretnego przypadku.

Przedawnienie czynszu
Czynsz jest świadczeniem okresowym i podlega trzyletniemu terminowi przedawnienia. Czynsz za każdy okres jest odrębnym długiem. Mamy do czynienia z wieloma świadczeniami okresowymi, z których każde wymagalne jest w innym terminie, w innym też terminie ulega przedawnieniu.

Najemca jest uprawniony do wskazania za który okres płaci. W ramach tego wynajmujący może zaliczyć uiszczoną kwotę wpierw na należności uboczne, odsetki, a to co pozostanie, na należność główną za wskazany przez najemcę okres. Jeżeli najemca nie wskaże, za który okres płaci, to może to zrobić wynajmujący. Powinien poinformować najemcę o sposobie zaliczenia uiszczonej kwoty. Najemca może się sprzeciwić takiemu zarachowaniu i wskazać inny okres. W ten sposób najemca chroni się przed zarachowaniem wpłaty na poczet czynszu już przedawnionego.

Podwyżka czynszu
Stawka czynszu za lokal może zostać przez wynajmującego wypowiedziana. Dotyczy to również umów na czas określony. Oznacza to, że czynsz może zostać podwyższony bez zgody najemcy. Brak zgody najemcy na podwyżkę, nie powoduje, że obowiązuje dotychczasowa stawka. W takiej sytuacji umowa ulega rozwiązaniu z upływem okresu wypowiedzenia. Wprowadzając do umowy odpowiednie postanowienia można uprawnienie wynajmującego wyłączyć lub przynajmniej ograniczyć. Ograniczenie może polegać na tym, że kwota podwyżki nie może przekraczać określonego pułapu, a podwyżka jest dopuszczalna nie częściej niż raz na dany okres.
Czynsz może być waloryzowany w odniesieniu do odpowiedniego wskaźnika. Najczęściej to wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Tutaj można sprawdzić ten wskaźnik. Najczęściej waloryzacja stawki czynszu ma miejsce raz w roku, ale nie ma przeszkód by uregulować tą kwestię inaczej.

Oczywiście wysokość czynszu, tak jak każde inne postanowienie umowne, może zostać zmienione w drodze aneksu do umowy, co wymaga zgodnych oświadczeń wynajmującego i najemcy.

A co, gdy najemca nie wywiązuje się z zapłaty za czynsz? Pisałam o tym w czwartej części serii o najmie komercyjnym.