Badanie stanu prawnego nieruchomości – plan zagospodarowania przestrzennego

Plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli dotyczy obszaru, na którym położona jest nasza nieruchomość, powinien bezwzględnie podlegać analizie poprzedzającej transakcję.

Plan ten jest tworzony przez władze gminne dla całego lub części obszaru gminy.

Z planu wynikać mogą dla inwestora różnego rodzaju informacje. Jedne wprowadzać będą ograniczenia, inne stworzą szanse, a wszystkie razem stworzą ramy dla zamierzonej inwestycji.

Podstawową informacją, która wynika z planu jest przeznaczenie danego obszaru. Tytułem przykładu wskazać można przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną, tereny dróg czy obszary leśne. W ramach danego przeznaczenia wyróżnia się więcej rodzajów obszerów o zróżnicowanych warunkach możliwego zagospodarowania.

Dla inwestora ważne będą również inne informacje, które dotyczyć mogą ograniczeń wynikających z eksploatacji górniczej, zasad zaopatrzenia w media, strefy ochronne dla urządzeń infrastruktury, miejsca parkingowe.

Jeżeli z treści planu wynika, że zamierzona inwestycja nie będzie mogła być zrealizowana, to należy wiedzieć, że istnieje procedura umożliwiająca jego zmianę.

W celu uzyskania informacji jakie uwarunkowania wynikają z planu dla danej działki należy wystąpić o zaświadczenie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czas waloryzacji czynszu w umowach najmu

W połowie stycznia Prezes Głównego Urzędu Statystycznego opublikował w Monitorze Polskim (M.P. z 2019 nr 64) komunikat w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2018 roku. Wskaźnik ten, w stosunku do roku 2017 wyniósł 101,6, co oznacza, że ceny w tym okresie wzrosły o 1,6%. Link do komunikatu znajduje się tutaj.

Jeśli zatem Państwa umowa najmu zawiera klauzulę waloryzacyjną, która odwołuje się do opisanego wskaźnika, to najwyższy czas by z niej skorzystać i „zaktualizować” stawkę czynszu. Dla najemcy z kolei to idealny moment by zweryfikować, czy waloryzacji dokonano zgodnie z postanowieniami umowy.

Waloryzacja w interesie tak wynajmującego, jak i najemcy?

Dzięki klauzuli waloryzacyjnej wynajmujący może w prosty sposób uwzględnić inflację we wpływach z tytułu czynszu. Wbrew pozorom, uregulowanie waloryzacji w umowie jest korzystne również dla najemcy. Analiza orzecznictwa w tej materii pokazuje, że postanowienia dotyczące waloryzacji w istocie stanowią doprecyzowanie uprawnienia wynajmującego do jednostronnej podwyżki czynszu, które wynika z art. 685¹ Kodeksu cywilnego i zasadniczo ich zamieszczenie w kontrakcie wyklucza możliwość skorzystania z tego uprawnienia. Ponadto, najemca nie jest zaskoczony częstotliwością zmiany wysokości czynszu i wie od czego zależna jest podwyżka tegoż. Przy umowach długoterminowych jest to szalenie ważne, pozwala utrzymać czynsze na rynkowym poziomie przez długie okresy.

Zawarte w umowach najmu klauzule waloryzacyjne często bazują na opisanym w pierwszym akapicie  wskaźniku. Innym, podobnym narzędziem jest Harmonised Index of Consumer Prices publikowany przez Europejski Bank Centralny. Zaletami obu jest to, że pochodzą z zewnętrznych, niezależnych latwo dostępnych i szeroko znanych źródeł.

Na co zwrócić uwagę przy konstruowaniu klauzuli waloryzacyjnej

Klauzula waloryzacyjna ma pomóc stronom zaadoptować wysokość czynszu do zmieniających się warunków. Dotyczy zatem kwestii fundamentalnych, czynszu najmu. Żeby spełniła swoją funkcję powinna być sformułowana w sposób jednoznaczny. Jeśli strony będą ją rozumiały w ten sam sposób, ryzyko sporu zostanie zminimalizowane. Klauzula waloryzacyjna regulować będzie najczęściej częstotliwość podwyżek, procedurę ich notyfikacji. W ramach tej procedury warto sprecyzować w jakim czasie i w jakiej formie wynajmujący powinien zaanonsować podwyżkę czynszu. Warto przewidzieć co stanie się z czynszem w przypadku deflacji, czy czynsz ulegnie obniżeniu?

A co gdy w umowie najmu nie ma klauzuli waloryzacyjnej?

Najlepiej wprowadzić ją do umowy w drodze aneksu (za zgodą obu stron). Jeśli do porozumienia nie dojdzie pozostaje odwołać się do wspomnianego art. 685¹ Kodeksu cywilnego. Jest to aktualne o tyle, o ile strony nie wyłączyły uprawnienia wynajmującego do jednostronnej podwyżki czynszu. Jest to jednak rozwiązanie, które obarczone jest większym ryzykiem powstania sporu, który w ostateczności może doprowadzić strony przed sąd.