Badanie stanu prawnego nieruchomości – dostęp do drogi publicznej

Planując zakup nieruchomości w celach jaj zabudowania sprawdzenia wymaga, czy teren posiada dostęp do drogi publicznej. Brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwi realizację inwestycji.

Drogi i drogi

Podjęcie zagadnienia dostępu do drogi publicznej i jego znaczenia w procesie inwestycyjnym wymaga przytoczenia kilka definicji:

z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę

wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej,

z § 14 ministerialnego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: „(…) do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej.”

z art. 1, 2 ust. 1 ustawy o drogach publicznych: Przez drogę publiczną rozumiemy drogę zaliczoną do jednej z kategorii dróg (krajowe, wojewódzkie, powiatowe, gminne), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie o drogach publicznych lub przepisach szczególnych. Drogi publiczne są własnością Skarbu Państwa lub samorządów.

z art. 8 ust. 1 tej samej ustawy: „Drogami wewnętrznymi są drogi, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, nie zaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i nie zlokalizowane w pasie drogowym tych dróg.

Dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni lub pośredni. W drugim przypadku, przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności.

Dostęp bezpośredni

O takim dostępie można powiedzieć, jeżeli teren inwestycji leży bezpośrednio przy drodze publicznej, jeżeli nie jest oddzielony od tej drogi inną nieruchomością, chociażby stanowiła własność tego samego właściciela. Położenie działki przy drodze to nie wszystko. Brak możliwości zlokalizowania zjazdu z drogi publicznej, o czy poniżej, oznacza brak dostępu do takiej drogi.

Oprócz bezpośredniego, dostęp do drogi publicznej może mieć charakter pośredni. W tym przypadku nieruchomość od drogi publicznej oddziela inna nieruchomość. Dostęp pośredni może polegać na dostępie przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności.

Dostęp pośredni – droga wewnętrzna

Drogi publiczne, jak sama nazwa sugeruje, są ogólnodostępne. Inaczej, drogi wewnętrzne niekoniecznie są ogólnodostępne, a ich właścicielem może być przysłowiowy Kowalski. Jeżeli droga wewnętrzna jest ogólnodostępna, oznaczona w ewidencji gruntów symbolem „dr-drogi”, a dodatkowo stanowi własność samorządu lub Skarbu Państwa, to uznaje się warunek dostępu do drogi publicznej za spełniony. Organy administracyjno-budowlane nie powinny żądać przedstawienia tytułu prawnego uprawniającego do korzystania z takiej drogi.

Może się zdarzyć tak, że droga wewnętrzna nie jest ogólnodostępna. W końcu Kowalski z samego tytułu własności nie jest zobligowany się nią dzielić. W takim przypadku koniecznym będzie ustalenie z właścicielem drogi wewnętrznej możliwości korzystania z niej na potrzeby dostępu do drogi publicznej. Ustalenia te są w istocie umową, która w zasadzie przyjąć może dowolną formę. Sugeruję posłużyć się formą, która umożliwi wykazanie, że takie ustalenia rzeczywiście miały miejsce, np. formą pisemną.
Z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 4 lipca 2014r., (sygn. akt. II SA/Kr 656/14): „(…) w przypadku drogi wewnętrznej, która nie jest ogólnodostępna, a właściciel takiej drogi może ograniczyć lub zakazać korzystania z niej, inwestor musi posiadać tytuł prawny do korzystania z drogi wewnętrznej. Nie można bowiem z cudzej własności korzystać bez zgody jej właściciela.”

Dostęp pośredni – odpowiednia służebność

O ile zapewnienie dostępu do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną nie wymaga dla ustaleń żadnej szczególnej formy, to ustanowienie służebności drogi koniecznej już tak. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu na nieruchomości służebności drogi wymaga formy aktu notarialnego. W praktyce oświadczenie drugiej strony również przybiera tą formę. Służebność gruntowa drogi koniecznej może być ustanowiona nieodpłatnie lub odpłatnie.
Jeżeli działka nie posiada dostępu bezpośredniego do drogi publicznej, ani przez drogę wewnętrzną, a właściciel nieruchomości nie zgadza się na ustanowienie służebności, to pozostaje wystąpienie do Sądu Rejonowego z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Służebność podlega ujawnieniu w księdze wieczystej obu nieruchomości.

Dostęp do drogi publicznej a warunki zabudowy

Coraz częściej sądy administracyjne stają na stanowisku, że inwestor już na etapie ustalania warunków zabudowy nie musi dokumentować prawa do gruntu w zakresie umożliwiającym dostęp do drogi publicznej. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może zwrócić się każdy, nie tylko właściciel nieruchomości, której dotyczy wniosek. Tym bardziej nie można wymagać, by już na tym etapie inwestor legitymował się dostępem do drogi publicznej. Dostęp ten może być potencjalny. W decyzji o warunkach zabudowy jako jeden z warunków koniecznych do spełnienia przed uzyskaniem pozwolenia na budowę określa się warunek uzyskania prawa do korzystania z tego gruntu na cele komunikacyjne (wyrok NSA z 17.04.2015 r., II OSK 2209/13).

Zjazd z drogi publicznej

Może się okazać, że z drogi publicznej, przy której leży działka, nie będzie możliwości wykonania zjazdu. O lokalizacji zjazdu decyduje zarządca drogi w drodze decyzji administracyjnej. Odmowa może być motywowana w szczególności względami bezpieczeństwa. Może tak się stać na przykład, jeżeli działka jest położona przy ruchliwym skrzyżowaniu lub drogą jest drogą szybkiego ruchu. Pozostaje wtedy zapewnić dostęp do drogi publicznej w inny sposób, drogą wewnętrzną lub poprzez ustanowienie służebności.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *