Kiedy internetowy komentarz narusza renomę

Zamieszczanie w Internecie opinii i informacji o przedsiębiorcach nikogo dziś nie dziwi. Czasem publikowane wypowiedzi są niepochlebne, co samo w sobie jest dopuszczalne. Dopiero kiedy informacje są nieprawdziwe, dyskredytujące w odbiorze społecznym, a oceny wykraczają poza ramy dopuszczalnej krytyki można mówić o naruszeniu dóbr osobistych. Chodzi o dobre imię czy renomę przedsiębiorcy. Nie trzeba przekonywać, jak istotne to wartości dla powodzenia prowadzonej działalności gospodarczej i jak zdobywana latami renoma wpływa na relacje z klientami, kontrahentami i pracownikami.

Dobra osobiste podlegają ochronie prawnej. Wachlarz przysługujących roszczeń określa Kodeks cywilny. Ochrona przewidziana jest również na płaszczyźnie karnej, prawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, czy prawa autorskiego. Rozwiązania w zakresie ochrony dóbr osobistych uzupełniają przepisy ustawy o świadczeniu usług drogą elektroniczną i o tym jest wpis.

Jeśli chodzi o wybór reakcji na publikację naruszających dobra osobiste treści, to oczywiście można dochodzić roszczeń bezpośrednio od ich autorów. Jednak w praktyce droga ta jest zazwyczaj długa, kręta i wyboista, a co za tym idzie, kosztowna. Autorzy obraźliwych wpisów często zamieszczają je pod nic niemówiącymi pseudonimami, a poznanie ich personaliów nastręcza trudności. Może okazać się, że znacznie lepszą relację nakładu czasu i środków, do uzyskanego efektu uzyska się korzystając z możliwości, które oferuje ustawa o świadczeniu usług drogą elektroniczną, a konkretnie jej art. 14. Regulacja dotyczy odpowiedzialności administratora, podmiotu świadczącego usługi drogą elektroniczną. Jeśli celem jest doprowadzenie do usunięcia wpisu z publicznego widoku, to wybór tej drogi wydaje się odpowiedni.

Administrator (hostprovider) to podmiot, który udostępnia miejsce na przechowywanie danych i, co kluczowe, udostępnia te dane. Administratorami są między innymi prowadzący portale społecznościowe, fora internetowe czy platformy handlowe.

Administrator nie ponosi odpowiedzialności za przechowywane dane, jeżeli nie wie o bezprawnym charakterze danych lub związanej z nimi działalności. Jednocześnie podmiot ten nie jest obowiązany do sprawdzania przekazywanych, przechowywanych lub udostępnianych przez niego danych. Zatem gdzie ten kruczek prawny, skoro można tłumaczyć się niewiedzą? Otóż takie tłumaczenie sprawdzi się dopóty, dopóki admin nie otrzyma urzędowego zawiadomienia lub nie uzyska wiarygodnej wiadomości o bezprawnym charakterze danych lub związanej z nimi działalności. Jeżeli mimo to niezwłocznie nie uniemożliwi dostępu do takich treści, a te „wiszą” w dalszym ciągu na portalu, to odpowiedzialność administratora za naruszenie dóbr osobistych zaktualizuje się. Tłumaczenie administratora o ogromnej ilości wpisów i brakach kadrowych nie powinny usprawiedliwiać braku reakcji i zwalniać od odpowiedzialności.

Pojęcie wiarygodnej informacji nie zostało prawnie zdefiniowane. Jej źródłem niekoniecznie musi być poszkodowany wpisem przedsiębiorca. Nie ma ograniczeń w tym zakresie. Podobnie, jeśli chodzi o formę zawiadomienia. Nawet jeśli administrator udostępnia kanał kontaktu czy formularz, to nie ma obowiązku korzystania z nich, bez uszczerbku dla skuteczności zawiadomienia. Wiarygodną informację przekazać można mailem, pisemnie, a nawet telefonicznie. Najlepiej zrobić to w taki sposób, by móc później udowodnić, że zawiadomienie dotarło do adresata.

Jak ustalić czy informacja jest wiarygodna? Każdy przypadek wymagać będzie indywidualnej oceny administratora. Według mnie ocena powinna uwzględniać kryteria wiedzy, logiki, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. Wszak po drugiej stronie stoi wolność wypowiadania się. Jeśli informacja jest wiarygodna, administrator powinien niezwłocznie uniemożliwić dostęp do bezprawnych treści. Inaczej narazi się na własną odpowiedzialność z tytułu naruszenia dóbr osobistych.

Zatem zawiadomienie administratora to krok, który warto rozważyć jeśli pojawi się w sieci wpis, zawierający nieprawdziwe informacje lub nieuprawnione opinie o prowadzonym biznesie. Precyzyjne wskazanie wpisu lub fragmentu, którego zawiadomienie dotyczy oraz zwięzłe wyjaśnienie podstaw, z powodu których twierdzimy, że wpis jest kłamliwy, czy opinia przekracza ramy dopuszczalnej krytyki powinny pozytywnie wpłynąć na ocenę wiarygodności zawiadomienia. Nie ma możliwości blokowania wyrażania opinii, nawet negatywnych, w ogóle.

We wpisie korzystano z następujących orzeczeń: wyrok SA w Katowicach z dn. 23.03.2017 r. V ACa 435/16, wyrok SN – Izba Cywilna z dn. 24.11.2017r. I CSK 73/17, wyrok SN – Izba Cywilna z dn. 30.09.2016 r. I CSK 598/15, wyrok ETPC z 16.06.2015r. 64569/09 (Delfi AS przeciwko Estonii)

Czas waloryzacji czynszu w umowach najmu

W połowie stycznia Prezes Głównego Urzędu Statystycznego opublikował w Monitorze Polskim (M.P. z 2019 nr 64) komunikat w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2018 roku. Wskaźnik ten, w stosunku do roku 2017 wyniósł 101,6, co oznacza, że ceny w tym okresie wzrosły o 1,6%. Link do komunikatu znajduje się tutaj.

Jeśli zatem Państwa umowa najmu zawiera klauzulę waloryzacyjną, która odwołuje się do opisanego wskaźnika, to najwyższy czas by z niej skorzystać i „zaktualizować” stawkę czynszu. Dla najemcy z kolei to idealny moment by zweryfikować, czy waloryzacji dokonano zgodnie z postanowieniami umowy.

Waloryzacja w interesie tak wynajmującego, jak i najemcy?

Dzięki klauzuli waloryzacyjnej wynajmujący może w prosty sposób uwzględnić inflację we wpływach z tytułu czynszu. Wbrew pozorom, uregulowanie waloryzacji w umowie jest korzystne również dla najemcy. Analiza orzecznictwa w tej materii pokazuje, że postanowienia dotyczące waloryzacji w istocie stanowią doprecyzowanie uprawnienia wynajmującego do jednostronnej podwyżki czynszu, które wynika z art. 685¹ Kodeksu cywilnego i zasadniczo ich zamieszczenie w kontrakcie wyklucza możliwość skorzystania z tego uprawnienia. Ponadto, najemca nie jest zaskoczony częstotliwością zmiany wysokości czynszu i wie od czego zależna jest podwyżka tegoż. Przy umowach długoterminowych jest to szalenie ważne, pozwala utrzymać czynsze na rynkowym poziomie przez długie okresy.

Zawarte w umowach najmu klauzule waloryzacyjne często bazują na opisanym w pierwszym akapicie  wskaźniku. Innym, podobnym narzędziem jest Harmonised Index of Consumer Prices publikowany przez Europejski Bank Centralny. Zaletami obu jest to, że pochodzą z zewnętrznych, niezależnych latwo dostępnych i szeroko znanych źródeł.

Na co zwrócić uwagę przy konstruowaniu klauzuli waloryzacyjnej

Klauzula waloryzacyjna ma pomóc stronom zaadoptować wysokość czynszu do zmieniających się warunków. Dotyczy zatem kwestii fundamentalnych, czynszu najmu. Żeby spełniła swoją funkcję powinna być sformułowana w sposób jednoznaczny. Jeśli strony będą ją rozumiały w ten sam sposób, ryzyko sporu zostanie zminimalizowane. Klauzula waloryzacyjna regulować będzie najczęściej częstotliwość podwyżek, procedurę ich notyfikacji. W ramach tej procedury warto sprecyzować w jakim czasie i w jakiej formie wynajmujący powinien zaanonsować podwyżkę czynszu. Warto przewidzieć co stanie się z czynszem w przypadku deflacji, czy czynsz ulegnie obniżeniu?

A co gdy w umowie najmu nie ma klauzuli waloryzacyjnej?

Najlepiej wprowadzić ją do umowy w drodze aneksu (za zgodą obu stron). Jeśli do porozumienia nie dojdzie pozostaje odwołać się do wspomnianego art. 685¹ Kodeksu cywilnego. Jest to aktualne o tyle, o ile strony nie wyłączyły uprawnienia wynajmującego do jednostronnej podwyżki czynszu. Jest to jednak rozwiązanie, które obarczone jest większym ryzykiem powstania sporu, który w ostateczności może doprowadzić strony przed sąd.

Zaliczanie wpłat dłużnika

W dzisiejszym wpisie poruszę temat zaliczania wpłat dokonywanych przez dłużnika w przypadku, kiedy długów jest więcej.

Wpłatę należy zaliczyć na poczet tego długu, który wskazuje dłużnik. Wynika to wprost z przepisów kodeksu cywilnego, a konkretnie z przepisu art. 451. Wierzyciel ma prawo objąć wpłatą zaległe odsetki dotyczące tego długu.

W praktyce problemy sprawiać może interpretacja oświadczenia woli dłużnika co do tego, którego długu dotyczy wpłata. Nie będzie takich trudności, jeśli wskazanie dłużnika będzie jednoznacznie, jeśli przykładowo podany będzie numer faktury. Jednak często oświadczeniom dłużnika brak precyzji. W takiej sytuacji należy indywidualnie ocenić każdy przypadek, wykorzystując reguły wykładni. Znaczenie może mieć to jakiej wysokości była wpłata, kiedy została dokonana, jak oznaczył wpłatę dłużnik.

Dłużnik może dokonać wyboru długu do czasu dokonania wpłaty. Potem uprawnienie to traci.

Co zatem jeśli dłużnik nie wskaże, za który dług chce zapłacić? W takiej sytuacji uprawnienie przechodzi na wierzyciela, który powinien niezwłocznie poinformować dłużnika o swoim wyborze, wydając dłużnikowi pokwitowanie.

Jeżeli żadna ze stron nie skorzysta ze swoich uprawnień, wpłatę zalicza się na dług wymagalny, a jeżeli długów wymagalnych jest więcej, to na poczet najdawniej wymagalnego.

Jakie mogą być konsekwencje zaliczenia wpłaty niezgodnie z powyższymi zasadami? W przypadku skierowania sprawy o zapłatę dłużnik może bronić się wskazując, że dług, którego dotyczy sprawa jest zapłacony. Wskazanie w toku sprawy sądowej innego roszczenia zamiast pierwotnego nie będzie co do zasady możliwe i sprawa może okazać się przegrana.

Co ważne, opisane powyżej zasady kodeksowe strony mogą zmienić w umowie. Modyfikacja może polegać na tym, że wpłaty będą zawsze zaliczane na dług, który powstał najwcześniej lub który był najdawniej wymagalny, niezależnie od tego co wskaże dłużnik. Porozumienie powinno zostać zawarte przed spełnieniem świadczenia.

Najem komercyjny – część 6 – Czynsz najmu

Zapłata czynszu za korzystanie z lokalu to podstawowy obowiązek najemcy. Precyzyjne, jasne i niebudzące wątpliwości określenie tego zobowiązania najemcy ma pierwszorzędne znaczenie.  Warto najpierw przemyśleć, a następnie wynegocjować i odpowiednio opisać obowiązek czynszowy w umowie. Z dzisiejszego wpisu dowiedzieć można się na co zwrócić uwagę i co wymaga rozważenia w tym zakresie.

Jak ująć czynsz w umowie?
Czynsz nie musi być wyrażony w pieniądzu. Najczęściej jednak do czynienia mamy z czynszem pieniężnym, który płatny jest co miesiąc.
Sposoby określenia wysokości czynszu mogą być różne. Czynsz może być określony jako stała kwota, może być uzależniony od osiąganego przez najemcę obrotu lub zależny od jeszcze innych czynników. W takim przypadku umowa powinna szczegółowo określać w jaki sposób czynsz jest obliczany oraz precyzować jakie informacje lub dokumenty oraz w jakim terminie najemca powinien okazywać wynajmującemu w celu obliczenia czynszu za dany okres. Zdarza się, że czynsz składa się ze stałej części podstawowej oraz części zmiennej, uzależnionej od ustalonych przez strony okoliczności. Czynsz może stanowić iloczyn stawki za metr kwadratowy powierzchni oraz powierzchni lokalu lub być wskazany wprost jako określona kwota. W każdym przypadku, jeżeli czynsz lub dodatkowe opłaty zależne są od powierzchni, należy w umowie precyzyjnie określić sposób jej obliczania. Jest to tym istotniejsze, że nie istnieje jedna powszechnie stosowana metoda obliczania powierzchni.
Oprócz czynszu najemca może zostać zobowiązany do ponoszenia innych opłat, takich jak: koszty zużytych mediów, opłata za zarządzenie i obsługę całego obiektu, kwoty odpowiadające uiszczonemu podatkowi od nieruchomości lub opłacie za użytkowanie wieczyste czy innych jeszcze opłat. W przypadku opłat za zużyte media wysokość opłat uzależniona jest od wskazań liczników. Wysokość pozostałych opłat dodatkowych odpowiada najczęściej stosunkowi powierzchni lokalu do powierzchni całego obiektu. Swoboda stron w zakresie opłat dodatkowych jest znaczna. W obrocie spotkać można zarówno umowy, w których poprzestaje się na ustaleniu czynszu i opłat za zużyte media oraz takie gdzie ilość opłat dodatkowych jest znaczna. Przepisy o najmie nie regulują wprost kwestii dodatkowych opłat, dlatego umowa powinna zawierać dokładne i jasne postanowienia za co, w jakiej wysokości i kiedy takie opłaty należą się wynajmującemu. W interesie najemcy jest unikanie otwartych katalogów takich należności. W przeciwnym wypadku, może się zdarzyć, że wynajmujący zażąda opłaty spoza takiego katalogu. Należy zwrócić uwagę, że niektóre świadczenia wynajmującego wykraczają daleko poza stosunek najmu, zatem ich nienależyte wykonanie, podobnie jak brak zapłaty za nie, może nie stanowić naruszenia umowy najmu, a innej umowy. Mogą również co do takich opłat obowiązywać odmienne terminy przedawnienia. Decydujące będą okoliczności konkretnego przypadku.

Przedawnienie czynszu
Czynsz jest świadczeniem okresowym i podlega trzyletniemu terminowi przedawnienia. Czynsz za każdy okres jest odrębnym długiem. Mamy do czynienia z wieloma świadczeniami okresowymi, z których każde wymagalne jest w innym terminie, w innym też terminie ulega przedawnieniu.

Najemca jest uprawniony do wskazania za który okres płaci. W ramach tego wynajmujący może zaliczyć uiszczoną kwotę wpierw na należności uboczne, odsetki, a to co pozostanie, na należność główną za wskazany przez najemcę okres. Jeżeli najemca nie wskaże, za który okres płaci, to może to zrobić wynajmujący. Powinien poinformować najemcę o sposobie zaliczenia uiszczonej kwoty. Najemca może się sprzeciwić takiemu zarachowaniu i wskazać inny okres. W ten sposób najemca chroni się przed zarachowaniem wpłaty na poczet czynszu już przedawnionego.

Podwyżka czynszu
Stawka czynszu za lokal może zostać przez wynajmującego wypowiedziana. Dotyczy to również umów na czas określony. Oznacza to, że czynsz może zostać podwyższony bez zgody najemcy. Brak zgody najemcy na podwyżkę, nie powoduje, że obowiązuje dotychczasowa stawka. W takiej sytuacji umowa ulega rozwiązaniu z upływem okresu wypowiedzenia. Wprowadzając do umowy odpowiednie postanowienia można uprawnienie wynajmującego wyłączyć lub przynajmniej ograniczyć. Ograniczenie może polegać na tym, że kwota podwyżki nie może przekraczać określonego pułapu, a podwyżka jest dopuszczalna nie częściej niż raz na dany okres.
Czynsz może być waloryzowany w odniesieniu do odpowiedniego wskaźnika. Najczęściej to wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Tutaj można sprawdzić ten wskaźnik. Najczęściej waloryzacja stawki czynszu ma miejsce raz w roku, ale nie ma przeszkód by uregulować tą kwestię inaczej.

Oczywiście wysokość czynszu, tak jak każde inne postanowienie umowne, może zostać zmienione w drodze aneksu do umowy, co wymaga zgodnych oświadczeń wynajmującego i najemcy.

A co, gdy najemca nie wywiązuje się z zapłaty za czynsz? Pisałam o tym w czwartej części serii o najmie komercyjnym.

Najem Komercyjny – cz. 5 – Lokal ma wady? Co dalej?

Podstawowym zobowiązaniem wynajmującego jest wydanie najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres najmu. Pisałam o tym tutaj. 

Okazuje się jednak, że lokal ma wadę. W zależności od okoliczności przypadku możliwe są różne scenariusze.

Przepisy o najmie nie zawierają definicji wady. W części przypadków nie będzie sporu co do jej istnienia. Tytułem przykładu można przytoczyć problem wycieku z instalacji wodnej lub wypaczone drzwi. Precyzyjne określenie w umowie jakie właściwości i parametry powinien zachowywać lokal pozwoli zminimalizować ryzyko sporu, co do tego czy w lokalu jest za zimno lub za gorąco, za wilgotno czy za głośno.

Jeżeli wady są tego rodzaju, że ograniczają przydatność do umówionego użytku, to najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. W tym celu najemca powinien złożyć wynajmującego oświadczenie. Obniżenie czynszu może dotyczyć również czynszu, który został już zapłacony. O jaka kwotę czynsz ulegnie obniżeniu zależy od konkretnych okoliczności. Znaczenie będzie miało w tym względzie z jakiego rodzaju wadą mamy do czynienia, jak bardzo utrudnia ona korzystanie z lokalu.

Art. 664  § 2 Kodeksu cywilnego mówi:

“Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”

Zatem jeżeli korzystanie z lokalu jest niemożliwe, a nie tylko utrudnione najemca może bez wypowiedzenia rozwiązać umowę. Powinien jednaj wcześniej zawiadomić wynajmującego o wadzie. Jeżeli ten w odpowiednim terminie nie usunie wady lub wada będzie nieusuwalna, to droga do wypowiedzenia umowy będzie otwarta. Termin, o którym mowa w tym przepisie powinien uwzględniać charakter wady, zakres napraw, sposób ich przeprowadzenia czy inne jeszcze okoliczności.

Roszczenia o obniżenie czynszu oraz o natychmiastowe wypowiedzenie umowy nie przysługują najemcy, który w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. W jednym przypadku najemca może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym nawet jeżeli wiedział o wadzie. Chodzi o wady, które zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych.

Odpowiedzialność za wady nie jest zależna od winy wynajmującego. Co więcej, wynajmujący nie musi nawet o niej wiedzieć. Do powstania odpowiedzialności wystarczy w zasadzie istnienie wady i nie jest konieczne wykazanie, że najemca poniósł szkodę.

Strony mogą w umowie zmodyfikować powyżej opisane uprawnienia najemcy. Można przykładowo wyłączyć możliwość niezwłocznego wypowiedzenia umowy lub postanowić, że obniżenie czynszu obowiązywać będzie od chwili złożenia stosownego oświadczenia lub będzie ograniczone kwotowo.

Zgodnie z art. 663 Kodeksu cywilnego: “Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.” 

W tym kontekście warto zadbać o precyzyjne zdefiniowanie w umowie przydatności lokalu do umówionego użytku. Nieprzeprowadzenie wszelkich napraw, które służą utrzymaniu  lokalu w takim stanie będzie upoważniać do skorzystania z możliwości naprawy przez najemcę. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie jest wymagana zgoda sądu na dokonanie koniecznych napraw przez najemcę.

Opisane w tym wpisie uprawnienia najemcy nie wyłączają roszczeń odszkodowawczych według ogólnych zasad. Przykładowo, jeżeli na skutek zaistnienia wady w lokalu najemca poniósł szkodę, to będzie mógł wystąpić z roszczeniem o jej naprawienie oprócz tego, że skorzystał z możliwości obniżenia czynszu. W takim przypadku koniecznym będzie wykazanie wszystkich wymaganych przesłanek odpowiedzialności.

 

 

 

Najem komercyjny – cz. 4 – Najemca nie wywiązuje się z umowy?

Skoro wcześniej opisywałam jakie są prawa i obowiązki stron umowy najmu, to nasuwa się potrzeba przedstawienia skutków uchybienia zobowiązaniom umownym. Na pierwszy ogień niech pójdzie najemca.

Omówię dzisiaj typowe przykłady niewywiązywania się przez najemcę z zawartej umowy oraz, co ważniejsze, uprawnienia, które w takiej sytuacji przysługują wynajmującemu. Oczywiście sporo w tej materii zależy od sformułowania samego kontraktu. Dlatego najlepiej zadbać o swoje interesy na etapie jego sporządzania i negocjowania.

Najemca nie płaci
Jeżeli najemca popadł w zwłokę z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności (najczęściej za dwa miesiące), to wynajmujący powinien wezwać najemcę do uregulowania zaległego czynszu wyznaczając mu w tym celu miesięczny termin. Jeżeli najemca nie ureguluje zaległości zgodnie z takim wezwaniem, to wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Okres dodatkowego miesiąca na zapłatę można w umowie wydłużyć. Nie można go jednak skrócić na niekorzyść najemcy.

Wynajmującemu przysługuje również wobec najemcy roszczenie o naprawienie szkody powstałej na skutek zwłoki w zapłacie czynszu. Niezależnie od tego, czy wynajmujący poniósł szkodę czy nie oraz od tego czy zdecydował się wypowiedzieć umowę czy tez nie, należą mu się odsetki za opóźnienie. Ich wysokość może wynikać z umowy. Oczywiście odsetki nie powinny być wyższe niż odsetki maksymalne. Jeżeli w umowie nie określono wysokości odsetek, to obowiązywać będą odsetki w wysokości obowiązującej w transakcjach handlowych.

Wynajmującemu przysługuje również, dla zabezpieczenia czynszu i innych dodatkowych opłat, z którymi najemca zwleka dłużej niż rok, prawo zastawu na ruchomościach wniesionych do lokalu.

Inne przypadki naruszenia umowy przez najemcę
Jeden z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 667 § 2) mówi:

„Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”

Co to w praktyce oznacza? Przepis ten umożliwia „natychmiastowe” rozwiązanie umowy najmu w następujących rodzajach przypadków:
1. używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, czyli przypadek, w którym najemca nie spełnia któregokolwiek ze swoich zobowiązań umownych, np. uszkodzenie lokalu, wykonywanie niedopuszczalnych ingerencji w lokal, podnajem lokalu bez wymaganej zgody,
2. używanie lokalu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem lokalu, to znaczy w ten sposób, że utrudnione lub niemożliwe jest korzystanie z lokalu w celach, do których ten był pierwotnie przeznaczony, np. lokal gastronomiczny przekształcono w handlowy likwidując urządzenia niezbędne przy  przygotowywaniu posiłków,
3. zaniedbywanie lokalu do tego stopnia, że lokal narażony jest przynajmniej na uszkodzenie, np. najemca nie wykonuje obciążających go napraw, nie zabezpiecza w odpowiedni sposób lokalu, nie zawiadamia wynajmującego o konieczności dokonania naprawy, która obciąża wynajmującego,
4. czynienie, przez swoje niewłaściwe zachowanie, korzystania z innych lokali uciążliwym, np. nadmierny hałas, niewłaściwe korzystanie z części wspólnych budynku.

W dwóch pierwszych przypadkach wynajmujący, chcąc skorzystać z możliwości wypowiedzenia umowy, powinien wpierw upomnieć najemcę. Upomnienie może być dokonane w dowolnej formie, chyba że umowa wymaga zachowania np. formy pisemnej. W razie sporu, to wynajmujący powinien udowodnić, że najemcę upomniał, żeby obronić skuteczność wypowiedzenia. Przygotowując upomnienie zalecane jest precyzyjne sformułowanie stawianego zarzutu oraz wyznaczenie terminu, z upływem którego najemca powinien powrócić do używania lokalu w sposób zgodny z umową lub z przeznaczeniem lokalu. Jeżeli mimo upomnienia najemca kontynuuje naruszenia, to droga do wypowiedzenia umowy jest otwarta. Jeżeli najemca zastosuje się do upomnienia, to umowy wypowiedzieć nie można.

Poszczególne, wymienione wyżej kategorie mogą się krzyżować. Zwlekanie przez najemcę z drobną naprawą instalacji wodnej (pkt 3) może skutkować zalaniem sąsiedniego lokalu (pkt 4), a wszystko to będzie przejawem używania lokalu w sposób sprzeczny z umową (pkt 1).

Niezależnie od uprawnienia do wypowiedzenia umowy wynajmujący może żądać od najemcy przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, a jeżeli to nie byłoby możliwe do naprawienia szkody, którą poniósł.

Chętnie poznam Państwa problemy związane z niewykonywaniem przez najemcę postanowień umowy najmu.