Najem Komercyjny – cz. 5 – Lokal ma wady? Co dalej?

Podstawowym zobowiązaniem wynajmującego jest wydanie najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres najmu. Pisałam o tym tutaj. 

Okazuje się jednak, że lokal ma wadę. W zależności od okoliczności przypadku możliwe są różne scenariusze.

Przepisy o najmie nie zawierają definicji wady. W części przypadków nie będzie sporu co do jej istnienia. Tytułem przykładu można przytoczyć problem wycieku z instalacji wodnej lub wypaczone drzwi. Precyzyjne określenie w umowie jakie właściwości i parametry powinien zachowywać lokal pozwoli zminimalizować ryzyko sporu, co do tego czy w lokalu jest za zimno lub za gorąco, za wilgotno czy za głośno.

Jeżeli wady są tego rodzaju, że ograniczają przydatność do umówionego użytku, to najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. W tym celu najemca powinien złożyć wynajmującego oświadczenie. Obniżenie czynszu może dotyczyć również czynszu, który został już zapłacony. O jaka kwotę czynsz ulegnie obniżeniu zależy od konkretnych okoliczności. Znaczenie będzie miało w tym względzie z jakiego rodzaju wadą mamy do czynienia, jak bardzo utrudnia ona korzystanie z lokalu.

Art. 664  § 2 Kodeksu cywilnego mówi:

“Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”

Zatem jeżeli korzystanie z lokalu jest niemożliwe, a nie tylko utrudnione najemca może bez wypowiedzenia rozwiązać umowę. Powinien jednaj wcześniej zawiadomić wynajmującego o wadzie. Jeżeli ten w odpowiednim terminie nie usunie wady lub wada będzie nieusuwalna, to droga do wypowiedzenia umowy będzie otwarta. Termin, o którym mowa w tym przepisie powinien uwzględniać charakter wady, zakres napraw, sposób ich przeprowadzenia czy inne jeszcze okoliczności.

Roszczenia o obniżenie czynszu oraz o natychmiastowe wypowiedzenie umowy nie przysługują najemcy, który w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. W jednym przypadku najemca może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym nawet jeżeli wiedział o wadzie. Chodzi o wady, które zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych.

Odpowiedzialność za wady nie jest zależna od winy wynajmującego. Co więcej, wynajmujący nie musi nawet o niej wiedzieć. Do powstania odpowiedzialności wystarczy w zasadzie istnienie wady i nie jest konieczne wykazanie, że najemca poniósł szkodę.

Strony mogą w umowie zmodyfikować powyżej opisane uprawnienia najemcy. Można przykładowo wyłączyć możliwość niezwłocznego wypowiedzenia umowy lub postanowić, że obniżenie czynszu obowiązywać będzie od chwili złożenia stosownego oświadczenia lub będzie ograniczone kwotowo.

Zgodnie z art. 663 Kodeksu cywilnego: “Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.” 

W tym kontekście warto zadbać o precyzyjne zdefiniowanie w umowie przydatności lokalu do umówionego użytku. Nieprzeprowadzenie wszelkich napraw, które służą utrzymaniu  lokalu w takim stanie będzie upoważniać do skorzystania z możliwości naprawy przez najemcę. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie jest wymagana zgoda sądu na dokonanie koniecznych napraw przez najemcę.

Opisane w tym wpisie uprawnienia najemcy nie wyłączają roszczeń odszkodowawczych według ogólnych zasad. Przykładowo, jeżeli na skutek zaistnienia wady w lokalu najemca poniósł szkodę, to będzie mógł wystąpić z roszczeniem o jej naprawienie oprócz tego, że skorzystał z możliwości obniżenia czynszu. W takim przypadku koniecznym będzie wykazanie wszystkich wymaganych przesłanek odpowiedzialności.

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *