Najem komercyjny – cz. 1 – Jak opisać przedmiot najmu?

W kolejnej serii wpisów poruszę tematykę najmu komercyjnego. Rzecz zainteresuje zarówno wynajmujących, właścicieli nieruchomości, jak również najemców, przedsiębiorców poszukujących dla swoich firm powierzchni biurowych, magazynowych czy handlowych.

Najem jest jednym z możliwych rozwiązań jeśli chodzi o zapewnienie miejsca potrzebnego do funkcjonowania firmy. Alternatywnie, można nieruchomość kupić, wydzierżawić a nawet wziąć w leasing. W zależności od potrzeb firmy, charakterystyczne cechy każdej z wymienionych form mogą okazać się zaletą, a inne wadą. Nie sposób ocenić, co jest najlepsze nie znając tych potrzeb. Żeby postąpić najlepiej, powinieneś wiedzieć, co cechuje każdą z możliwości. Potem skonfrontujesz to, z tym czego potrzebuje Twoja firma. Decyzja którą formę wybrać będzie łatwiejsza i, co istotniejsze, przemyślana. Więcej o alternatywach dla najmu napiszę w jednej z kolejnych części serii.

 Umowa najmu została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, a dokładniej w artykułach 680-692. Co z tego wynika? Co do zasady, relacja prawna wynajmującego z najemcą kształtowana będzie nie tylko postanowieniami umowy ale również przepisami Kodeksu cywilnego. Część tych przepisów dotyczy najmu wyłącznie lokalu, w tym lokalu użytkowego. Trzeba wiedzieć, że wynająć można każdą rzecz, nie tylko nieruchomość lub jej część.

 

Jak opisać przedmiot najmu ?  

Trzeba opisać dobrze:) Przedmiot najmu powinien zostać w umowie opisany w sposób niebudzący wątpliwości żadnej ze stron.

Najprościej jest wtedy, gdy wynajmowany lokal stanowi odrębną nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta. O ile przy najmie lokali mieszkalnych tak jest najczęściej, to sprawa przedstawia się odmiennie jeśli chodzi o najem komercyjny.

Często wynajęciu podlegają części nieruchomości, fizycznie odrębne lokale, a nawet częściowo lub zupełnie niewydzielone części lokalu, powierzchnie użytkowe. Po prawniczemu nazywa się to część składowa, czyli taka, której nie da się oddzielić od całości bez zmiany istoty całej rzeczy lub części składowej. Mowa tu w szczególności o standach handlowych, wyspach, czy mówiąc po polsku stoiskach, o powierzchni magazynowej, miejscach postojowych w garażach wielostanowiskowych. W tych przypadkach nie sprawdzi się odwołanie do treści księgi wieczystej lub danych z ewidencji budynków. Oprócz danych z tych źródeł, w umowie warto dokładnie określić położenie w ramach obiektu, w tym kondygnację. Najlepiej zrobić to za pomocą mapy lub rzutów kondygnacji.

Sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana, gdy w chwili zawierania umowy najmu lokal lub powierzchnia po prostu jeszcze nie istnieje. Jest w trakcie budowy, adoptacji czy na etapie wydzielania z jakiejś większej przestrzeni lub procesy te nie zostały jeszcze rozpoczęte. Znane jest jedynie przybliżone położenie, kształt czy powierzchnia lokalu. Oprócz dokładanego opisania i zobrazowania przedmiotu najmu należy również w umowie ustalić w jaki sposób obliczyć ostateczną powierzchnię najmu oraz kto powinien to zrobić. W praktyce spotyka się kilka rozwiązań w tym zakresie.

Wynajęcie powierzchni stanowiącej część większej całości powoduje dalsze konsekwencje. W umowie najmu należy precyzyjnie opisać prawa i obowiązku stron związane z korzystaniem z części wspólnych. Jest to tak samo ważne dla wynajmującego, jak i dla najemcy. Trzeba też mieć na uwadze, że najemca będzie miał sąsiadów, najemców pozostałych części, lokali. Jeżeli któryś z nich utrudni lub uniemożliwi korzystanie z przedmiotu najmu, to roszczenia skierować będzie można zasadniczo do wynajmującego. Pomocnym może okazać się regulamin obiektu, jako załącznik do umowy, określający zasady postępowania najemców w obiekcie.

Opis przedmiotu najmu nie powinien wyczerpywać się na określeniu jego powierzchni i położenia. Istotnym jest opisanie jego przeznaczenia, ograniczeń w tym zakresie,  wyposażenia oraz innych specyficznych cech konkretnego lokalu lub powierzchni użytkowej.

Szczegółowy opis stanu przedmiotu najmu powinien wynikać z protokołu zdawczo- odbiorczego. Poświęcę temu tematowi osobny wpis w tej serii.

Precyzyjny, jednoznaczny dla obu stron umowy opis przedmiotu najmu zmniejszy ryzyko powstania na tym tle sporu w okresie obowiązywania umowy. Warto o taki opis się postarać, tym bardziej, że okres, na który zawierana jest umowa najmu jest często znaczny.